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A qui profite la hausse des loyers ?

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La hausse des loyers pèse sur le budget des ménages, en particulier des plus jeunes d’entre eux. Ce phénomène est connu. En contrepartie, les revenus des bailleurs 1 privés et publics au cours de ces trente dernières années se sont nettement élevés. Les effets des baisses de loyer que l'on enregistre depuis quelques mois demeurent modestes en regard des gains enregistrés auparavant.

Entre 1984 et 2014, l’indice général des loyers a été multiplié par 2,4 alors que les prix  l’ont été de 1,8. Cette évolution est due en partie à l’amélioration du confort des logements : on loue plus cher un bien de meilleure qualité. Ce facteur n’est pas suffisant pour tout expliquer, comme l’a signalé il y a déjà dix ans la chercheure Gabrielle Fack : « L’amélioration de la qualité des logements telle qu’on peut la mesurer ne semble donc pas jouer un grand rôle dans la hausse des loyers des ménages à bas revenus. », écrivait-elle alors, tout en signalant que les données sur la qualité des logements demeuraient imparfaites 2.

Ce sujet ne fait pas couler beaucoup d’encre. Une étude de l’Insee a montré que les aides aux logements pouvaient permettre, dans certains cas, aux bailleurs d’augmenter leurs loyers 3. Mais la question ne faire guère l’objet d'autres travaux scientifiques, à notre connaissance. Nous avons essayé d’aller plus loin en utilisant les très officiels « Comptes du logement », publiés chaque année par le ministère du même nom. Un document difficile d’accès, mais dans lequel on trouve une masse d'informations.

En trente années, le résultat brut courant (le profit une fois leurs charges 4 déduites) des bailleurs privés, a été multiplié par 4,7 soit 2,6 fois plus que l’inflation. Il est passé de 5 à 23,7 milliards d'euros. Si on enlève la hausse des prix, les bailleurs ont gagné 14,7 milliards d’euros ce qui représente 5 400 euros par an et par propriétaire. La hausse a été encore plus forte pour les bailleurs HLM qui ont multiplié par 5,3 leur résultat, soit 5,6 milliards inflation déduite.

En 2013, au total chaque propriétaire bailleur a retiré environ 8 800 euros de gain de ses placements locatifs, une fois les charges payées. Louer un logement rapporte un peu plus de 3 000 euros par an dans le secteur privé, 4,4 fois plus qu’en 1984. Ceci sans compter une éventuelle plus value au moment de la revente. La surprise, c’est que ce résultat par logement a été multiplié par dix dans le secteur social : les loyers du parc HLM ont progressé bien plus vite que les charges.

Une partie difficile à mesurer de la hausse des loyers est la conséquence des efforts de rénovation supportés par les propriétaires ou sont dus au fait que les nouveaux logements sont plus confortables, mieux isolés. Pour partie aussi, cette charge traduit une redistribution du revenu de ménages souvent jeunes vers les bailleurs privés plus fortunés et plus âgés, ou aux organismes HLM. Plus clairement, une partie de la population française s’est enrichie en devant propriétaire et en louant au prix fort des logements. De leur côté, les HLM ne redistribuent pas leurs éventuels bénéfices. Une partie de l'effort de rénovation urbaine entrepris à partir de 2005 a été financée par les locataires du secteur social eux-mêmes sans qu'on en parle souvent. En outre, depuis plusieurs années, la mission interministérielle d’inspection du logement social critique le niveau de certaines rémunérations des dirigeants des organismes du secteur du logement social (rapports 2012 et 2013).

 

Notes:

  1. Ceux qui louent des biens immobiliers.
  2. « Pourquoi les ménages paient-ils des loyers de plus en plus élevés », Economie et statistique n °381-382, Insee, 2005.
  3. « L’impact des aides au logement sur le secteur locatif privé », Insee analyses n°9, novembre 2014.
  4. Entretien, impôts, intérêts des emprunts, etc.
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