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Habitat pavillonnaire : le début de la fin ?

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Plafonnement ou crise de croissance ? Depuis 2008, la part de logements individuels parmi l’ensemble des résidences principales stagne autour de 56,6 % selon les données de l’Insee. D’un côté, le coût du foncier progressent : entre 2006 à 2015, le prix moyen du m2 de terrain à bâtir quasiment été multiplié par deux, de 46 à 89 euros le m2, selon les données du ministère de la transition écologique. De l’autre, la crise économique a pesé sur les revenu des couches moyennes et rendu plus difficile l’accès à la propriété des catégories moins favorisées. Le nombre de nouveaux logements individuels construits chaque année est passé de 200 000 à 100 000 entre le début et la fin des années 2000.

Assiste-t-on à un « Désenchantement pavillonnaire  » 1 dû à une implantation des logements de plus en plus loin du cœur des villes avec leurs multitudes de services (écoles, loisirs, commerces, etc.) ? Impossible à dire. Tous les logements individuels ne sont pas des pavillons, et ce n’est pas la première fois que l’on observe un plafonnement : entre le milieu des années 1980 et le milieu des années 1990, cette proportion s’était stabilisée pour reprendre son essor à partir du début des années 2000. L’aspiration à accéder à la propriété via l’achat d’une maison individuelle assortie d’un jardin demeure très forte 2. À l’avenir, beaucoup dépendra de l’évolution des niveaux de vie conjuguée à l’évolution des réseaux de transports, du prix du foncier et des politiques d’aménagement du territoire.

Ces politiques d’aménagement ont permis aux Français de vivre à la campagne (ou en milieu peu dense) et de consommer et de travailler en ville, au prix d’une consommation énorme d’espace et d’énergie. Entre 2006 et 2014, l’habitat individuel a représenté presque la moitié des sols dits « artificialisés » 3, contre 3 % seulement pour les logements collectifs, selon le ministère de l’Agriculture. Pour une surface de 70 à 100 m2, une maison individuelle consomme environ 40 % de plus d’énergie au m2 qu’un logement d’un immeuble collectif, et ceci hors transports.

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Comme le montre une étude peu médiatisée de la direction régionale de l’environnement de la région Centre publié en 2015 4, l’alternative pourrait être le développement de « l’habitat dense individuel » composé de logements individuels contigus sur des parcelles de surface totale pouvant être inférieure à la surface de la maison individuelle pure. Ce type d’habitat, cœur historique de l’urbanisation (le « bourg » devenu ville), pourrait répondre selon l’auteur à la fois à l’individualisation du logement et au défi du respect de l’environnement. D’après l’Insee, les logements français sont constitués de 42 % d’immeubles, de 38 % de logements isolés et seulement de 20 % de logements « individuels groupés ». C’est ce dernier ensemble qu’il conviendrait de favoriser en rendant son prix plus attractif, ce qui ne peut que passer par une taxation supérieure du foncier à partir d’une surface donnée.

Notes:

  1. Voir « Le désenchantement pavillonnaire », Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé,  in SociologieS, Où en est le pavillonnaire ?, février 2017.
  2. Voir « Les Français et l’habitat individuel, préférences révélées et déclarées », Julien Damon, in SociologieS, février 2017.
  3. Terres agricoles ou espaces naturels transformés en routes, bâtiments, parkings, etc. Voir « L’artificialisation des terres de 2006 à 2014 », Agreste Primeur n°326, ministère de l’Agriculture, juillet 2015
  4. « Analyse du modèle “maison de ville/maison de bourg” », Eric Peigné, Dréal Centre-Val de Loire, février 2015.