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Le boom des logements vacants continue

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L’information ne va pas faire plaisir à tous ceux qui n’arrivent pas à trouver où se loger : le nombre de logements vacants a progressé de 1,9 à 3 millions entre 2006 et 2019 – une hausse de 55 % – selon les données du recensement de l’Insee. Leur part dans l’ensemble du parc de logements est passée de 6 à 8,4 %.

Pour l’Insee, un logement vacant est un logement destiné à l’usage d’habitation mais qui n’est pas occupé. Trois millions de logements vacants ne font pas trois millions de logements libres. On y trouve des logements en attente de relocation ou de vente seulement depuis quelques semaines, des biens trop dégradés pour être habités, des appartements de centre-ville comme des logements en milieu rural. En moyenne, les biens vacants sont de moins bonne qualité : le taux de vacance est de 26 % dans le parc de qualité médiocre, contre 6 % dans les logements « grand luxe à confortable » (données de l’enquête logement 2013 de l’Insee). Selon un rapport de l’Inspection générale des finances 1, la progression de la vacance serait conjoncturelle, liée à une diminution des transactions et à la difficulté pour les propriétaires bailleurs à trouver rapidement un locataire. La crise de 2008 et la stagnation des niveaux de vie d’une grande partie des ménages depuis 15 ans ont réduit la mobilité résidentielle.

Selon le rapport de l’IGF, 228 000 logements situés dans une zone où le marché est tendu seraient en situation de vacance durable (plus de deux ans) et pourraient être mobilisés, 100 000 seulement dans l’hypothèse la plus restrictive. Cette évaluation sert de base au plan national de mobilisation des logements et locaux vacants présenté en février 2020 par le gouvernement. Cette évaluation est très discutable. Le nombre de logements vacants augmente depuis 15 ans, on ne peut plus parler d’effet « conjoncturel ». Selon l’IGF, 38 % des logements sont vacants depuis au moins deux ans ce qui fait plus d’un million de logements. 700 000 sont vacants depuis plus de quatre ans. Il s’agit pour partie de logements situés dans des villes où les besoins sont grands.

Pour le mesurer, nous avons utilisé les données 2017 du recensement par commune. Souvent, on présente un pourcentage faible de logements vacants dans les grandes villes où la demande est élevée, lié à leur importante population. Cette pratique masque un nombre absolu de logements vacant considérable. Selon les données de l’Insee, 117 000 logements sont inoccupés à Paris, 36 000 à Marseille et 24 000 à Lyon. Pas moins de 560 000 logements sont vacants dans les seules 50 plus grandes villes de France. Difficile de penser que seuls 200 000 puissent être mobilisés.

durée vacanceCette situation est difficile à comprendre tant les besoins en logements sont grands. La période de confinement forcé a une nouvelle fois mis en lumière les difficultés de logements notamment des jeunes adultes et des familles vivant dans les grandes villes en particulier où les prix ont flambé. Saura-t-on en tirer les conséquences ?  Sans compter sur des miracles, on peut mobiliser les logements vacants pour répondre à une partie des besoins, bien au-delà de 200 000 habitations. Comment ? « Le besoin de réaliser des travaux de réhabilitation et le décalage entre les prix proposés et la réalité du marché de l’habitat sont les principales causes de la vacance en zone tendue », analyse le rapport de l’IGF. Tout est une question d’argent. Les bailleurs, qui ont déjà bénéficié de la très forte hausse des prix, en veulent encore plus. Le marché peut s’ajuster tout seul : à partir d’un certain temps, le fait de ne pas remettre son logement en location ou en vente s’avère coûteux et les détenteurs de logements se contentent de rendements moins élevés. Ou par des biais plus contraignants : la taxe annuelle sur les logements vacants, renforcée en 2013, a eu un impact sur la baisse de la vacance là où elle a été appliquée. Elle pourrait être relevée. Tout dépend du degré d’urgence que l’on accorde aux difficultés de logement. Le débat sur le sujet est vite retombé à la fin du confinement.

 

Notes:

  1. « Évaluation de politique publique. Mobilisation des logements et des bureaux vacants », Inspection générale des finances et CGEDD, janvier 2016.
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