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Le boom des logements vacants

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partvacantL’information ne va pas faire plaisir à tous ceux qui n’arrivent pas à trouver où se loger : le nombre de logements vacants a progressé de 1,9 à 2,8 millions entre 2006 et 2016, soit +45 %. Leur part dans l’ensemble du parc de logements est passée de 6 à 8 % selon l’Insee.

Un logement vacant est un logement destiné à l’usage d’habitation mais qui n’est pas occupé. 2,8 millions de logements vacants sont loin de faire 2,8 millions de logements libres. On y trouve des logements en attente de relocation ou de vente seulement depuis quelques semaines, des biens trop dégradés pour être habités, des appartements de centre ville comme des logements en milieu rural. En moyenne, les biens vacants sont de moins bonne qualité : le taux de vacances est de 26 % dans le parc de qualité médiocre, contre 6 % dans les logements « grand luxe à confortable » (données 2013). Selon un rapport de l’Inspection générale des finances 1, la progression de la vacance serait conjoncturelle, liée à une diminution des transactions et à la difficulté pour les propriétaires bailleurs à trouver rapidement un locataire. La crise de 2008 et la stagnation des niveaux de vie d’une grande partie des ménages ont réduit la mobilité résidentielle.

Selon le rapport de l’IGF, 228 000 logements situés dans une zone où le marché est tendu seraient en situation de vacance durable (plus de deux ans) et pourraient être mobilisés, 100 000 seulement dans l’hypothèse la plus restrictive. Cette évaluation mérite discussion : au bout de dix années de progression de la vacance il est difficile de parler d’effet « conjoncturel ». Considérer que seul un dixième des logements vacants depuis plus de deux ans est potentiellement disponible est plus que restrictif. 100 000 logements rapportés à 2,8 millions signifierait que 97 % des logements vacants ne seraient pas mobilisables, ce dont on peut fortement douter. Il faut aussi noter que 640 000 logements sont vacants depuis plus de quatre ans. Dans les seules 50 plus grandes villes de France, 530 000 logements sont vacants (données Insee 2013). A Nice, le taux de logements vacants s’élève à 18 %. Dans ces territoires, la demande est très forte.

durée vacanceSans faire de miracles, on peut mobiliser les logements vacants pour répondre à une partie des besoins. Comment ? « Le besoin de réaliser des travaux de réhabilitation et le décalage entre les prix proposés et la réalité du marché de l’habitat sont les principales causes de la vacance en zone tendue », analyse le rapport de l’IGF. Tout est une question d’argent. Les bailleurs, qui ont déjà bénéficié de la très forte hausse des prix, en veulent encore plus. Le marché peu s’ajuster tout seul : à partir d’un certain temps, le fait de ne pas remettre son logement en location ou en vente s’avère coûteux et les détenteurs de logements se contentent de rendements moins élevés. Ou par des biais plus contraignants : la taxe annuelle sur les logements vacants, renforcée en 2013, a eu un impact sur la baisse de la vacance là où elle a été appliquée. Tout dépend du degré d’urgence que la société accorde aux difficultés de logement.

 

Notes:

  1. « Évaluation de politique publique. Mobilisation des logements et des bureaux vacants », Inspection générale des finances et CGEDD, janvier 2016.