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Propriétaires/locataires : une fracture sociale croissante

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Tous propriétaires ? Depuis la fin des années 2000, la part de propriétaires parmi les ménages plafonne à 58 %, mais la seconde partie du XXe siècle a été marquée par une très forte hausse. Entre le début des années 1960 et la fin des années 1990, le taux était passé de 40 à 55 %. Ce phénomène résulte pour partie du développement de l’habitat pavillonnaire en périphérie des grandes villes et répond à une aspiration forte à la propriété en tant que forme d’indépendance économique : vivre « chez soi », sur « son terrain ». Il a été accompagné dans les années 1970 et jusqu’au début des années 1980 par une très forte poussée de l’inflation (supérieure à 10 % l’an) qui a en partie effacé les dettes 1.

Après une pause au cours des années 1990 liée notamment au niveau très élevé des taux d’intérêts réels 2 à long terme, la part de propriétaires s’est à nouveau élevée en dépit de la très forte progression des prix de l’immobilier dans les années 2000. La persistance de fortes incertitudes économiques et les menaces sur les régimes de retraite poussent à l’achat dans un contexte de forte baisse des taux d’intérêt réels à long terme.

L’accès à la propriété s’est diffusé, mais les inégalités se sont très nettement creusées. Selon une étude du ministère des Affaires sociales 3, la part de propriétaires a été divisée par deux entre 1973 et 2013 pour le quart le plus pauvre des ménages, de 34 à 16 %, alors qu’elle a augmenté de 36 à 44 % pour le quart le plus aisé. Les soutiens publics à l’accession à la propriété ont surtout favorisé les couches moyennes et les plus pauvres n’ont pas pu suivre le mouvement du fait de la hausse des taux d’intérêt dans un premier temps et des prix de vente ensuite.

Dans un contexte de chômage de masse et de réduction des gains de pouvoir d’achat, l’accès à la propriété constitue une double distinction. L’absence de loyer à payer procure un surcroît de revenu disponible 4 qui peut représenter plus du tiers des ressources, même si l’on doit assumer les charges et impôts liés à la propriété 5. Selon l’Insee, le revenu minimum annuel global des 10 % les plus riches passerait de 37 450 à 41 410 euros si l’on prenait en compte cet effet et de 10 530 à 11 160 euros pour les 10 % les plus pauvres 6. Le transfert de richesse des locataires vers les propriétaires est de grande ampleur. En particulier, celui qui demeure locataire à l’âge de la retraite voit son reste à vivre sérieusement amputé par rapport au propriétaire. Au-delà, disposer d’un logement à soi, constitue une garantie sur l’avenir, qui met à l’abri de nouvelles hausses de loyers ou de devoir changer de logement si le propriétaire souhaite le récupérer. L’inégalité face à la propriété n’est pas nouvelle, mais une fracture de plus en plus importante s’ouvre entre propriétaires et locataires, comme le souligne le sociologue Jean Taricat 7.

 

Notes:

  1. Si les salaires augmentent avec l’inflation et que montant des remboursements reste stable, alors ce montant représente une part de moins en moins importante du salaire.
  2. Taux des emprunts immobiliers, moins l’inflation.
  3. “Accès à la propriété, les inégalités s’accroissent depuis 40 ans”, Etudes et résultats n°961, min. des Affaires sociales, mai 2016.
  4. Que les économistes qualifient de « loyer fictif » : c’est l’équivalent d’un loyer qu’on reçoit.
  5. L’effet semble moins net pour celui qui rembourse un emprunt, mais hormis la part qui représente les charges d’intérêt, il investit alors que le locataire « consomme » du logement.
  6. « Les revenus et le patrimoine des ménages. Edition 2014 », Insee 2014.
  7. « Inégalités d’accès au patrimoine : une fracture s’ouvre », Jean Taricat, Observatoire des inégalités, 29 février 2016.
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