Maisons individuelles : le début d’un déclin ?

L’habitat pavillonnaire amorce-t-il une phase de déclin après des décennies de progression ? La part de logements individuels au sein de l’ensemble des résidences principales diminue depuis 2015 et s’élève à 55,3 % en 2025, selon l’Insee. Le nombre de nouveaux logements individuels construits, qui dépassait 250 000 par an au milieu des années 2000, est tombé autour de 140 000 depuis le milieu des années 2010.

Il y a plusieurs explications à cela. Le coût du foncier ne cesse de progresser : entre 2005 et 2025, le prix moyen du m² de terrain à bâtir (un tiers du coût total d’une maison) a été multiplié par deux, de 46 à 97 euros, selon les données du ministère de la Transition écologique. L’évolution de la réglementation thermique en 2012, puis le retour de l’inflation ont entraîné une augmentation du prix des maisons. Entre 2015 et 2025, les prix de la construction de logements neufs ont augmenté de près de 30 %, selon l’Insee.

En moyenne, une maison neuve vaut 300 000 euros au total, ce qui est bien au-delà des possibilités d’une partie importante de la population. La stagnation des revenus des classes populaires et moyennes et la hausse des taux d’intérêt rendent plus difficile l’accès à la propriété d’un grand nombre de ménages. En même temps, les projets routiers et autoroutiers se développement de manière beaucoup moins rapide depuis une quinzaine d’années : le nombre de kilomètres d’autoroutes stagne depuis le milieu des années 2010, selon le ministère des Transports.

Sommes-nous au début d’un « désenchantement pavillonnaire » ¹ ? On en est loin. Déjà, entre le milieu des années 1980 et celui des années 1990, la part de logements individuels s’était déjà stabilisée et avait repris son essor à partir du début des années 2000. Il n’est pas dit que l’on n’assistera pas, demain, à un retour en grâce du pavillon. La maison individuelle assortie d’un jardin avec son barbecue, méprisée par une partie des catégories intellectuelles favorisées, reste le lieu de vie rêvé de la plupart des familles². Dans l’idéal, 80 % des Français souhaiteraient habiter une maison, selon un sondage réalisé par l’Ifop (février 2025), une constante depuis des années.

Plusieurs facteurs devraient freiner l’expansion pavillonnaire à l’avenir. L’élévation des taux d’intérêt rend plus difficile l’accès à la propriété. L’évolution des prix de l’énergie et des carburants renchérit fortement le coût de ce mode de vie : une maison individuelle consomme plus d’énergie au m² qu’un logement d’un immeuble collectif. Même s’il est difficile de prévoir les évolutions des cours du pétrole et du gaz, la tendance à long terme à la hausse devrait se prolonger, ce qui va conduire à des arbitrages économiques plus favorables à la ville. Il faudra aussi prendre en compte l’effet de l’étalement urbain sur l’environnement : la surface des sols artificialisés augmente, ce qui nuit à la biodiversité et accélère le réchauffement climatique. Enfin, les projets de nouvelles infrastructures routières sont de plus en plus contestés.

Tout la question est de savoir si l’on peut concilier les contraintes économiques et environnementales et les aspirations de la population. La densification de l’habitat est l’un des enjeux majeurs des sociétés modernes. L’alternative pourrait être le développement de « l’habitat dense individuel » composé de logements individuels accolés avec un jardin de plus petite taille : c’est ainsi qu’historiquement les bourgs se sont développés.