Habitat périurbain : une progression désormais moins rapide

L’habitat individuel en périphérie des grandes villes – dit périurbain – continue de se développer en France. Son essor a commencé dans les années 1950 et s’est accéléré à partir du milieu des années 1970. Depuis, sa croissance est ininterrompue. La population périurbaine est passée de 11,4 à 20 millions entre 1968 et 2022 selon une étude menée par le géographe Olivier Bouba-Olga¹. La part de la population vivant dans l’espace périurbain est passée de 23 % à 29 % au cours de la même période. Mais ce processus ralentit ces dernières années. Au total, la population urbaine reste très majoritaire (57 %), mais le périurbain représente 29 % de la population totale (dont 19 % en milieu rural et 10 % à proximité des villes). 13 % de la population vivant en milieu rural éloigné.

La croissance de la population périurbaine est alimentée à la fois par la densification des communes périurbaines (croissance interne) et par l’extension de l’espace périurbain, qui englobe une part croissante de communes rurales (croissance externe). Cette progression n’est pas liée à la seule augmentation de l’habitat pavillonnaire, mais aussi à l’intégration de territoires ruraux et urbains dans la zone d’influence des grandes agglomérations.

Plusieurs phénomènes ont contribué à la périurbanisation : la hausse des prix au mètre carré de l’immobilier dans les centres-villes et la généralisation de l’utilisation de la voiture individuelle, facilitée par l’amélioration du réseau routier. Ce lieu de vie correspond à une aspiration forte : posséder une maison individuelle et disposer d’espaces verts à proximité. L’antithèse des « grands ensembles » : davantage de surface, moins de bruit, un jardin… L’attrait de la propriété joue : à un moment où l’avenir est fragilisé par la progression de l’emploi précaire, le fait de posséder son logement rassure. Un objectif devenu impossible pour beaucoup au sein des grandes villes du fait de l’inflation des prix de l’immobilier.

Socialement, le périurbain est un espace « moyen-mélangé », ni terre d’élection unique des classes moyennes, ni espace de relégation périphérique. Les cadres y sont plutôt moins représentés mais les niveaux de vie demeurent supérieurs à ceux d’autres territoires. Vivre dans une maison individuelle avec un jardin constitue pour les Français un élément clé de la qualité de vie.

Jusqu’où ira la croissance du périurbain ? Comme le note Olivier Bouba-Olga, depuis le début des années 2000, c’est surtout dans le milieu rural que se développe le périurbain, davantage qu’à proximité des villes. Cette expansion semble désormais un peu moins être due à l’essor de la maison individuelle qu’au rattachement de communes rurales à une grande aire urbaine. La construction de maisons individuelles tend à ralentir depuis la fin des années 2000 et, depuis cette période, la part des logements individuels dans l’ensemble des résidences principales stagne.

Depuis une quinzaine d’années, la progression de la population périurbaine se fait quasiment au même rythme que la population totale : sa part dans l’ensemble stagne. S’agit-il d’une pause ou d’une tendance de fond ? Il est trop tôt pour parler d’un retournement. D’un côté, la persistance d’un niveau élevé des prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations rend le périurbain toujours attractif. C’est souvent le seul territoire où l’accès à la propriété reste possible pour les familles des catégories populaires et moyennes. Le rapport qualité-prix du logement reste favorable à la maison individuelle, quitte à subir des temps de transports élevés et l’éloignement des emplois et des services. De l’autre, le ralentissement des grands projets autoroutiers et la hausse des prix des carburants et de l’énergie joue en faveur du milieu urbain plus dense.